اختصاصی کلانشهر: بانک مرکزی در تازهترین تصمیم خود سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم را افزایش داد. بر اساس این مصوبه، سقف وام خرید و ساخت برای زوجین تهرانی به ۲ میلیارد تومان رسیده است.
این سقف برای زوجین در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. سقف تسهیلات انفرادی نیز به ترتیب یک میلیارد، ۸۰۰ میلیون و ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
همچنین سقف وام جعاله تعمیر مسکن از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته و وام ودیعه نیز در تهران به ۴۰۰ میلیون، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۳۰۰ میلیون و در سایر مناطق به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.
اما سؤال مهم اینجاست: این ارقام در شرایط تورمی فعلی واقعاً چند متر خانه میسازند؟
اول باید هزینه اوراق را از وام کم کرد
وام خرید و ساخت از محل اوراق گواهی حق تقدم پرداخت میشود. هر برگ اوراق معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است و قیمت هر برگ در معاملات فعلی حدود ۸۸.۸ هزار تومان گزارش شده است.
بنابراین برای دریافت وام ۲ میلیارد تومانی زوجین تهرانی، حدود ۴ هزار برگ اوراق لازم است.
با قیمت فعلی اوراق، هزینه خرید این تعداد برگه حدود: ۳۵۵ میلیون تومان خواهد بود.
در نتیجه، از وام ۲ میلیارد تومانی، پس از پرداخت هزینه اوراق، حدود یک میلیارد و ۶۴۵ میلیون تومان برای متقاضی باقی میماند.
وام زوجین تهرانی چند متر میسازد؟
برآوردهای بازار برای هزینه ساخت در تهران در سال ۱۴۰۵ حدود ۴۵ تا ۶۰ میلیون تومان و در برخی برآوردهای جدیدتر حدود ۵۵ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.
اگر بازه محتاطانهتر ۵۵ تا ۷۰ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، یک زوج تهرانی با یک میلیارد و ۶۴۵ میلیون تومان باقی مانده از وام میتواند هزینه ساخت حدود:
۲۴ تا ۳۰ مترمربع را پوشش دهد.
البته این محاسبه بدون قیمت زمین است.
در رشت وضعیت چگونه است؟
رشت در گروه مراکز استانها قرار میگیرد؛ بنابراین سقف وام خرید و ساخت برای زوجین در این شهر یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است.
برای دریافت این مبلغ، حدود ۳۲۰۰ برگ اوراق مورد نیاز است که با قیمت فعلی، هزینه خرید آنها حدود ۲۸۴ میلیون تومان میشود.
بنابراین مبلغ خالص وام پس از خرید اوراق حدود:
یک میلیارد و ۳۱۶ میلیون تومان خواهد بود.
یک برآورد ۱۴۰۵، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در رشت را حدود ۳۳ میلیون تومان اعلام کرده است.
بر این اساس: ۱.۳۱۶ میلیارد ÷ ۳۳ میلیون ≈ ۴۰ مترمربع
یعنی در یک محاسبه تقریبی، وام زوجین رشت پس از کسر هزینه اوراق میتواند هزینه ساخت حدود ۴۰ مترمربع را پوشش دهد.
البته این عدد به شدت به کیفیت ساخت، نوع سازه، تعداد طبقات، وضعیت زمین و هزینههای جانبی بستگی دارد.
شهرستانها؛ وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیونی چند متر میسازد؟
در سایر مناطق شهری، سقف وام زوجین یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است.
برای این مبلغ حدود ۲۴۰۰ برگ اوراق لازم است و با قیمت فعلی، هزینه خرید اوراق حدود ۲۱۳ میلیون تومان خواهد بود.
بنابراین حدود ۹۸۷ میلیون تومان از وام پس از خرید اوراق باقی میماند.
اگر هزینه ساخت در شهرهای کوچکتر را حدود ۳۵ تا ۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع در نظر بگیریم، این مبلغ حدود:
۲۲ تا ۲۸ مترمربع از هزینه ساخت را پوشش میدهد.
برآوردهای بازار برای هزینه ساخت در شهرستانها نیز بسته به سطح کیفیت، حدود ۲۹ تا ۴۲ میلیون تومان برای ساخت اقتصادی و بالاتر از این رقم برای ساخت با کیفیت بهتر را نشان میدهد.
اگر جعاله ۴۰۰ میلیونی را هم حساب کنیم چه اتفاقی میافتد؟
سقف جعاله نیز از ۲۸۰ به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
اگر زوج تهرانی بتواند وام خرید ۲ میلیارد تومانی و جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی را همزمان دریافت کند، مجموع تسهیلات اسمی به ۲.۴ میلیارد تومان میرسد.
اما برای کل ۲.۴ میلیارد تومان، حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق لازم است.
با قیمت فعلی اوراق، هزینه خرید آنها حدود ۴۲۶ میلیون تومان خواهد بود.
در نتیجه حدود یک میلیارد و ۹۷۴ میلیون تومان از مجموع تسهیلات باقی میماند.
با فرض هزینه ساخت ۵۵ تا ۷۰ میلیون تومان برای هر متر، این مبلغ معادل حدود: ۲۸ تا ۳۶ مترمربع ساخت است.
با این حال، این محاسبه صرفاً برای نشان دادن قدرت مالی وام است؛ جعاله ماهیت تعمیراتی دارد و نباید آن را به طور قطعی به عنوان پول قابل تخصیص به ساخت یک واحد جدید در نظر گرفت.
یک نکته مهم درباره «چند متر خانه میسازد؟»
این محاسبات به معنای آن نیست که یک زوج میتواند با وام خود صاحب یک واحد ۲۴، ۳۰ یا ۴۰ متری شود.
در این محاسبه فقط هزینه ساخت بنا در نظر گرفته شده و قیمت زمین محاسبه نشده است.
همچنین هزینه هایی مانند:
عوارض و پروانه ساختمانی
خدمات مهندسی
بیمه
انشعابات
آسانسور و مشاعات
هزینههای مالی و تأمین سرمایه
افزایش احتمالی قیمت مصالح در طول اجرای پروژه و... میتوانند هزینه نهایی را افزایش دهند.
از سوی دیگر، هزینههای اعلام شده برای ساخت در بازار با تعرفههای رسمی تفاوت دارند. برای سال ۱۴۰۵، تعرفه رسمی هزینه ساخت گروههای ساختمانی نیز ابلاغ شده، اما این ارقام الزاماً معادل هزینه واقعی تمام شده ساخت در بازار نیستند.
قسط وام ۲ میلیاردی چقدر میشود؟
افزایش سقف وام مسکن، اگرچه قدرت دریافت تسهیلات را بالا برده، اما متقاضیان باید توان بازپرداخت اقساط را نیز در نظر بگیرند.
با فرض نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، قسط ماهانه وام خرید و ساخت برای زوجین تهرانی با سقف جدید ۲ میلیارد تومان، حدود ۴۰.۳ میلیون تومان خواهد بود.
این رقم برای زوجین در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر، با وام یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومانی، حدود ۳۲.۲ میلیون تومان و برای زوجین در سایر مناطق، با وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی، حدود ۲۴.۲ میلیون تومان در ماه است.
از سوی دیگر، سقف وام جعاله نیز به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. با فرض نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت پنج ساله، قسط این وام حدود ۱۱.۲ میلیون تومان در ماه خواهد بود.
در نتیجه، اگر یک زوج تهرانی همزمان سقف ۲ میلیارد تومان وام خرید و ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کند، مجموع اقساط ماهانه آنها در دوره همپوشانی دو تسهیلات به حدود ۵۱.۵ میلیون تومان میرسد.
بنابراین رقم «۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات» در عمل به معنای دریافت ۲.۴ میلیارد تومان پول بدون هزینه نیست؛ متقاضی علاوه بر هزینه خرید اوراق، باید توان پرداخت بیش از ۵۰ میلیون تومان قسط ماهانه را نیز داشته باشد.
این محاسبه بر مبنای بازپرداخت ساده و ثابت انجام شده و در روشهای پلکانی، مبلغ قسط اولیه پایینتر است اما در ادامه افزایش پیدا میکند. هزینه خرید اوراق، بیمه و سایر هزینههای جانبی نیز جدا از اقساط تسهیلات است.
رویای خانه دار شدن؛ خیلی دور،خیلی نزدیک
افزایش سقف وام مسکن از نظر اسمی قابل توجه است؛ وام خرید و ساخت زوجین تهرانی دو برابر شده و به ۲ میلیارد تومان رسیده است. اما وقتی هزینه خرید اوراق و رشد هزینه ساخت را کنار آن قرار دهیم، قدرت واقعی این تسهیلات بسیار محدودتر از رقم اسمی آن است.
در یک برآورد تقریبی، وام ۲ میلیاردی زوجین تهرانی پس از هزینه اوراق، حدود ۲۴ تا ۳۰ مترمربع از هزینه ساخت را پوشش میدهد. این رقم برای رشت، با فرض هزینه ساخت متری حدود ۳۳ میلیون تومان، به حدود ۴۰ مترمربع میرسد و در سایر شهرها نیز بسته به هزینه ساخت، حدود ۲۲ تا ۲۸ مترمربع خواهد بود.
بنابراین افزایش سقف وام اگرچه فاصله متقاضی با خرید یا ساخت مسکن را کمتر میکند، اما در شرایط فعلی بازار هنوز به تنهایی پاسخگوی هزینه ساخت یک واحد مسکونی متعارف نیست.